to top
  • βρείτε μας στο Twitter
  • βρείτε μας στο Facebook
  • βρείτε μας στο YouTube
  • στείλτε μας email
  • εγγραφείτε στο RSS feed
  • international version

Στο περιθώριο της αγοράς κατοικίας η μεσαία τάξη

Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης επιταχύνεται και διευρύνονται δραματικά οι ανισότητες στον πλούτο των νοικοκυριών


Επί πολλές δεκαετίες η αγορά ακινήτων αποτέλεσε σημαντικό μοχλό ανάπτυξης για τη χώρα μας. Κέρδισε την εμπιστοσύνη των ελληνικών νοικοκυριών και, ιστορικά τουλάχιστον, δεν τα αδίκησε από πλευράς οικονομικής απόδοσης και υπεραξιών που τους προσέφερε. Γι΄ αυτό εξάλλου τα 3/4 του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών είναι σήμερα ακίνητη περιουσία, ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας, από τα υψηλότερα στην Ε.Ε., προσεγγίζει το 75%. Στην οικονομική περιδίνηση των τελευταίων μηνών, αλλά και σε όλη τη διάρκεια της υγειονομικής κρίσης, ο κλάδος των ακινήτων και ειδικότερα των κατοικιών έδειξε σχετική ανθεκτικότητα, διατηρώντας τις θετικές του προοπτικές. Ωστόσο, για όλο και μεγαλύτερο τμήμα του πληθυσμού της χώρας περιορίζεται το «παράθυρο ευκαιρίας» για την απόκτηση κατοικίας. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι με μια σειρά από δυσμενείς παράγοντες και εξελίξεις.

Πρώτον, η σημαντική αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων τα τελευταία χρόνια, η οποία μάλιστα επιταχύνθηκε τα πιο πρόσφατα τρίμηνα, δυσκολεύει την απόκτηση κατοικίας για όλο και μεγαλύτερο τμήμα των νοικοκυριών της χώρας. Πράγματι, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σωρευτικά την περίοδο 2017-2021 κατά 24,7% για το σύνολο της χώρας, ενώ η αύξηση αυτή έφτασε το 37,5% για την Αθήνα. Το 2021 κατέγραψαν μέση ετήσια αύξηση 7,1% πανελλαδικά και ακόμα μεγαλύτερη στα αστικά κέντρα (Αθήνα: 9,1%). Ο δυναμισμός αυτός, όπως φαίνεται από τις τιμές που ζητούνται στις αγγελίες πώλησης ακινήτων, συνεχίστηκε και το πρώτο τετράμηνο του 2022, αν και έχει κάπως μετριαστεί λόγω της τρέχουσας γεωπολιτικής κρίσης. Επιπλέον, η εκτίναξη του ενεργειακού κόστους και το κύμα των ανατιμήσεων στις πρώτες ύλες και τα οικοδομικά υλικά έχουν αυξήσει σημαντικά το κόστος κατασκευής και είναι σχεδόν βέβαιο ότι σημαντικό μέρος της αύξησης αυτής θα περάσει σταδιακά στις τιμές των κατοικιών (κυρίως των νεόδμητων). Οι εξελίξεις αυτές στις τιμές των κατοικιών τα τελευταία έτη αυξάνουν σημαντικά το απαραίτητο ποσό που καλούνται τα νοικοκυριά να συγκεντρώσουν για την απόκτηση κατοικίας.

Δεύτερον, η αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών δεν ακολούθησε τα τελευταία έτη τη μεγάλη αύξηση των τιμών των κατοικιών, ενώ διατηρήθηκε η επισφάλεια και η αβεβαιότητα στην αγορά εργασίας. Συγκεκριμένα, τα τελευταία τέσσερα έτη το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε σε ονομαστικούς όρους με μέσο ετήσιο ρυθμό 2,0% (εθνικολογιστικά στοιχεία, ΕΛΣΤΑΤ), έναντι 5,2% αντίστοιχα για τις τιμές των κατοικιών. Η υστέρηση αυτή της αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος έναντι των τιμών των κατοικιών αναμένεται να επιδεινωθεί τα επόμενα τρίμηνα, καθώς ο πληθωρισμός θα «ροκανίζει» το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, ενώ το αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακατασκευής των κατοικιών θα περνά σταδιακά στις τιμές των ακινήτων οδηγώντας τις αξίες τους ακόμα πιο πάνω.

Τρίτον, η σταδιακή αύξηση των επιτοκίων χορηγήσεων και του κόστους δανεισμού δυσχεραίνει την πρόσβαση των νοικοκυριών στον τραπεζικό δανεισμό και τη στεγαστική πίστη. Πράγματι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των δανείων για αγορά κατοικίας παραμένει αρνητικός (Δεκέμβριος 2021: -3%), ενώ το μέσο ετήσιο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων από 2,5% τον Δεκέμβριο του 2021 (δεν περιλαμβάνονται οι επιβαρύνσεις) αυξήθηκε σε 2,8% τον Μάρτιο του 2022. Τα επόμενα τρίμηνα, η σταδιακή άρση της διευκολυντικής κατεύθυνσης της νομισματικής πολιτικής του ευρωσυστήματος, εν όψει και της πρόσφατης έξαρσης των πληθωριστικών πιέσεων, αναμένεται να οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση των επιτοκίων. Το αυξανόμενο κόστος εξυπηρέτησης των δανείων σε συνδυασμό με τις άλλες πολύ υψηλές δαπάνες ιδιοκατοίκησης (θέρμανση, λογαριασμοί ΔΕΗ, φόροι κατοχής, συντήρηση, ενεργειακή αναβάθμιση κ.λπ.), αλλά και τα χαμηλά και αβέβαια εισοδήματα των νοικοκυριών, δυσχεραίνουν την απόκτηση κατοικίας και κάνουν τα νοικοκυριά απρόθυμα να αναλάβουν τον κίνδυνο μιας τόσο σημαντικής και όχι εύκολα ρευστοποιήσιμης επένδυσης.

Τέταρτον, μία ακόμα δυσκολία για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικίας σχετίζεται με το ποσοστό της αξίας του ακινήτου το οποίο χρηματοδοτείται από τις εμπορικές τράπεζες (γνωστό και ως δείκτης Loan to Value ratio) και συνεπώς το σημαντικό μέρος της αγοραίας αξίας του ακινήτου που πρέπει να καλυφθεί με ίδια κεφάλαια. Ειδικότερα, σύμφωνα με την πρόσφατη Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος (Μάιος 2022), το δ’ τρίμηνο του 2021 ο μέσος όρος του δείκτη ύψους δανείου προς αξία κατοικίας κατά την έκδοση νέων δανείων με εμπράγματη εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο διαμορφώθηκε στο 64,5%, έναντι σχεδόν πλήρους κάλυψης (100%) πριν από την πρόσφατη χρηματοπιστωτική κρίση. Το γεγονός αυτό αντικατοπτρίζει την πιο αυστηρή πιστοδοτική πολιτική που εφαρμόζουν οι τράπεζες μετά τη δραματική αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων την περίοδο της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και στην περίπτωση που ο ενδιαφερόμενος δανειολήπτης πληροί τα πιστοδοτικά κριτήρια των τραπεζών, θα χρειαστεί να διαθέσει ο ίδιος περίπου το 35% του τιμήματος (πλέον των εξόδων της μεταβίβασης), ενός τιμήματος μάλιστα που συνεχώς αυξάνεται.

Συνοψίζοντας, οι παραπάνω δυσμενείς εξελίξεις κάνουν την απόκτηση κατοικίας ένα άπιαστο όνειρο για σημαντικά τμήματα του πληθυσμού της χώρας. Εκτός αγοράς κατοικίας βρίσκονται πλέον όχι μόνο τα νοικοκυριά των χαμηλότερων εισοδηματικών κλιμακίων και τα νεότερα ζευγάρια, όπως αυτό έχει ήδη αναδειχθεί από πρόσφατες μελέτες, αλλά και η λεγόμενη «μεσαία τάξη». Ο αποκλεισμός από την αγορά κατοικίας στερεί τα νοικοκυριά από μια αξιόλογη μορφή επένδυσης και δημιουργεί στρεβλώσεις σε σημαντικές αποφάσεις τους, όπως είναι η δημιουργία οικογένειας και η απόκτηση παιδιών, με μακροχρόνιες δημογραφικές και οικονομικές επιπτώσεις. Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης επιταχύνεται και διευρύνονται δραματικά οι ανισότητες στον πλούτο των νοικοκυριών, με ιδιαίτερα σημαντικές κοινωνικές συνέπειες.

* Ο Θεόδωρος Μ. Μητράκος είναι οικονομολόγος, διευθυντής - σύμβουλος και πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος

tags: άρθρα

2022 © left.gr | στείλτε μας νεα, σχόλια ή παρατηρήσεις στο [email protected]
§ Όροι χρήσης για αναδημοσιεύσεις Αναφορά Δημιουργού-Μη Εμπορική Χρήση 3.0 Μη εισαγόμενο (CC BY-NC 3.0)